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擁有型房產ABS發售加速助推基本建設多層面REITs銷售市場
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◎編寫 張欣然
近些年，房產資產證券化變成優化配置、盤活存量資產的重要途徑。
在其中，擁有型房產ABS作為一種處于傳統式ABS和公募基金REITs中間的新式利益型結構化融資，正迅速走進銷售市場。它是以靈便的審批體制、更廣的應用領域與創新的結構設計，為企業和投資人帶來了全新的投資融資挑選，不但可以補充公募基金REITs市場的空白，也為建設多層面REITs銷售市場提供了基礎。
擁有型房產ABS的發布低調又快速
與公募REITs經過比較長的銷售市場間隔期及其積極主動的現行政策扶持對比，擁有型房產ABS的發布比較不張揚且快速。
2023年，中繳清西大橋擁有型房產ABS成功發行，這代表著一種全新的證券化金融理財產品問世。近年來截止到11月22日，市場中已申報擁有型房產ABS總計6單（上海交易所5單、深圳交易所1單），合計金額131.39億人民幣。在其中已經完成發售3單，額度80.86億人民幣；已審核通過但未發行1單，額度14.13億人民幣；審批中（已反饋）2單，額度36.4億人民幣。
擁有型房產ABS定位為能與公募基金REITs銜接的場地規范化權益產品?！皳碛行头慨aABS在業務上常常被稱作私募基金REITs?！币晃毁Y深市場人士說。
以上人員進一步詳細介紹，擁有型房產ABS相對于公募基金REITs，在底層基礎資產方面有所拓展。在貸款用途上，擁有型房產ABS并沒有特殊限定，從而為營運資金提供了更大的協調能力。一般來說，原始權益人會擁有15%到20%的市場份額，并且沒有強制性鎖定期規定。在審批領域，擁有型房產ABS只需根據交易中心審核，一般用時6至9月就可以，相比于其他商品，步驟更為高效。
而與傳統ABS產品相比，擁有型房產ABS普遍使用平層總體設計，不再依賴于優先和劣后級的分層信用擔保體制。本產品未通過行為主體信用增進或財產復購等方式來提高信譽等級，而是依靠財產自身的信用和利潤水平。
“在審批流程上，擁有型房產ABS遵照傳統式ABS的作業流程，針對基礎資產規模和回報率并沒有明確規定，與此同時不設置第一期融資規模和現金流量分配率最少門坎，從而為投資者提供了更大的穩定性和主體性。”以上人士說。
雙重便捷發行人與投資者
很多家銷售市場組織調研顯示，在我國擁有各種不動產的公司總量也較大、財產合規佳，投資融資雙方對持有型房產ABS產品都是有較強的參加意向。
從外國投資者角度來說，擁有型房產ABS具備降低企業成本、提升資本結構、靈便準入條件和數據化管理等優點。大公國際資信評級有限責任公司覺得：最先，擁有型房產ABS容許保存一定比例的金融杠桿，較其他商品在總量資產盤活上面有核心競爭力。與此同時，長期期股權融資且貸款用途較靈便，通過發行擁有型房產ABS能夠加速網絡資源運轉和價值增值。次之，根據個性化的設計方案可以實現出表或報表合并需求，用于改進公司的負債率，提升資本結構。最終，運行機制較公募基金REITs協調能力更高一些，通過特殊承諾能將決策的過程管理權不錯下發，提升管理效率。
在擁有型房產ABS商品發布前，風險投資機構參加不動產權益期貨交易依賴于公募基金REITs，而擁有型房產ABS商品向各風險投資機構給予了一個新的挑選。從投資人角度來說，擁有型房產ABS具備結構簡化、鼓勵創新和風險分散等優點。
大公國際資信評級有限責任公司分析認為：一是擁有型房產ABS結構簡化，由帳戶直接上市利益類產品，不屬于證券基金構造，管理鏈條較短，管理決策傳輸將更迅速。二是投資者可以參加前期工作的個性化設計構思，包括通過激勵制度、對賭協議條文等形式激起管理方法生命力，產品開發更加高效。三是擁有型房產ABS較其他債類投資產品有一定的差異，可提升資產配置，為投資人風險分散擴寬選擇項。
一位投資理財公司的負責人還表示，擁有型房產ABS附加了最底層項目效益，不但可以提供穩定的收益，還可能獲得額外的超額回報。很多風險投資機構，特別是理財資金，針對財產價格的波動特別敏感。根據ABS這類產品及服務，取決于方案管理員與市場第三方給予市場估值來買賣交易，為理財資金提供了一個長期性配備財產的路徑。
有利于基本建設多層面REITs銷售市場
擁有型房產ABS可作為Pre-REITs和公募基金REITs連接的紐帶，為資產在不一樣生命期提供合適的投融資平臺，是公募基金REITs銷售市場補充，都是創建多層面REITs銷售市場的重要組成部分。
一位資深市場人士向上海證券報編寫詳細介紹，多層面REITs銷售市場包含公募基金REITs、擁有型房產ABS（私募基金REITs）和Pre-REITs，他們共同構成一個完整的綠色生態，遮蓋從公開市場操作到私募基金行業，由高流通性到長期性封閉式項目投資的廣泛要求。這樣的設計致力于針對不同投資人的要求和股票投資風險，促進房產資產資產證券化和資本市場推進。
聯合資信覺得，擁有基礎設施建設不動產的公司在主觀方面考慮要不要方案發售公募基金REITs時，還需考慮項目儲備和申請環節中時間成本、與監管部門協商的通暢程度上、企業內部經營管理方面相互配合水平。相比之下，擁有型房產ABS可應用基礎資產和發行人的范圍廣泛，能做大做強更多存量資產。
“因而，對比主要以基礎設施建設類基礎資產為主體的公募基金REITs，擁有型房產ABS因其靈活多變的買賣設定、相對較低的審批規定，更容易兼容經營管理復雜性相對高、經營業績狀況起伏相對性大一點的基礎資產。”聯合資信稱。
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