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公募基金REITs銷售市場踏入新的發展階段
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◎編寫 張欣然
規模擴張、綠色生態健全、投資者結構多樣化……在我國公募基金REITs銷售市場將會迎來全新升級的發展格局。
11月8日，穎樺紹興市源水水利工程REIT在上海證券交易所掛牌交易，意味著第一單全國各地水利基礎設施REITs正式落地，那也是公募基金REITs市場開拓基礎資產行業的又一次探尋。
從商業大廈到水利項目，公募基金REITs已經將更多更好的房產財產帶到金融市場。2024年，我國公募基金REITs市場迎來發售高峰期，總計開售規模超過462.46億人民幣，銷售市場綠色生態不斷完善。
經營規模不斷提高綠色生態逐步完善
自中國公募基金REITs示范點至今，2024年是投放量較大的一年。截止到11月15日，2024年公募基金REITs已發行21單，而2021年至2023年，公募基金REITs各自僅發售11單、13單和5單。
REITs可以簡單理解為高品質房產新項目的上市?！氨热缯f我想開店一棟商業大廈，但手上又湊出不來足夠多錢，此刻公募基金組織就會將許多像我這種投資人的錢匯集到一起，去買下來一棟高品質商業大廈所有權或是承包權，再進行全面的經營管理，最后將每一年賺來的股東分紅給大家。”一位資深市場人士表述。
自2021年6月第一批商品誕生以來，公募基金REITs發售總數量已超1474億人民幣。在國家扶持政策的大環境下，在今年的市場對于公募基金REITs重視度大幅提高，此外總體綠色生態也在逐步優化和豐富多彩。
一方面，公募基金REITs發售資產類型愈來愈多，除了常見的交通建設、能源基礎設施、城市基礎設施等幾種外，仍在進一步拓寬財產范疇，近年來就會有兩單新資產類別的公募基金REITs面世。
11月8日，穎樺紹興市源水水利工程REIT最終在深交所上市買賣，意味著全國各地立減水利基礎設施REITs正式落地，為水利工程行業基礎設施建設投資融資開辟了一條全新升級途徑。
9月29日，深圳交易所公布，易方達華威農貿批發市場密閉式基礎設施建設證券基金狀態更新為“已受理”。這就意味著中國立減農貿批發市場公募基金REITs將要入手。易方達華威農貿批發市場REIT以華威西營里農產品批發中心為基礎資產。據統計，該項目是福州市區極為重要的農產品采購商品流通節點和穩價企業。
雙向發售體制早已連通
現階段，公募基金REITs“先發 擴募”的多重發售體制早已連通。近年來，保障性租賃住房、電力能源、產業園等資產類型的多個公募基金REITs陸續啟動擴募工作中。
11月13日，上海交易所信息公開表明，光大證券臨港新城自主創新智能制造產業基地密閉式基礎設施建設證券基金項目狀態為“已申報”。同一天，國壽安保發布聲明稱，國壽安保華潤有巢REIT商品變動暨擴募市場份額發售請求事項已經獲得中國證監會和上海交易所審理。
公募基金REITs擴募，是指已經上市的公募基金REITs為了進一步提升資產規模，擴大產能范疇或提升流通性，所進行的附加募集資金的個人行為。專業人士表述，根據擴募，公募基金REITs能增加其管理的資金總量，進而有實力項目投資更多資產或新項目。擴募所得的資產能夠用于投資一個新的建設項目或其它合乎公募基金REITs投資建議的財產，也可以增加公募基金REITs在二級市場上的流動性。
從完善的公募基金REITs銷售市場經驗來說，在我國已發行的公募基金REITs商品仍有較大的擴募室內空間。
上海市睿投私募基金管理有限公司總經理周磊表明，在我國公募基金REITs銷售市場一共有50只產品，總市值超過1200億人民幣。比較之下，馬來西亞市場上的40只公募基金REITs，但是其總的市值達到5000多億rmb；日本市場上也有58只公募基金REITs，總市值做到7000多億rmb。
“預估公募基金REITs銷售市場將進一步擴充，并為投資人給予穩定盈利?！敝芾谡f。
在之前舉辦的國內REITs發展趨勢2024年大會上，泰康人壽保險（集團公司）企業原董事長、原中國保監會副書記楊明生提議，要進一步公募基金REITs市場規模的擴充：一方面，在推動常態公開發行的與此同時，激勵公募基金REITs產品通過擴募發展壯大，提議簡單化公募基金REITs擴募步驟，提高擴募高效率，提高擴募環節外界貸款的杠桿比率限制，把總量公募基金REITs發展壯大，產生對比績優股的藍籌股公募基金REITs商品，提高產品知名度。另一方面，進一步對基礎資產的商圈范疇開展擴充。盡管我國公募基金REITs遍布的商圈范疇比較豐富，但仍然可以加快推動更多傳統和新型業態的財產發售，如傳統式辦公室、酒店餐廳、大數據中心等。
細心資產逐漸進入公募基金REITs銷售市場
近年來，公募基金REITs市場投資者結構發生了很大的變化，以險資為代表細心資產正不斷注入。
早就在2021年11月，險資便允許其項目投資公募基金REITs，但是大多數資金現在才注入。市場人士分析認為，這是因為在“錢荒”的大環境下，應對成本高企的負債端，險資選了年底分紅有保證的收益股及其公募基金REITs。在其中公募基金REITs分紅能夠免稅政策，這是其相較于高股息股票的優勢所在。
楊明生表明，自第一批公募基金REITs上市后，險資便把公募基金REITs產品作為發展戰略型財產進行全面合理布局，且不斷提高參加幅度。截止到2024年6月末，保險公司在公募基金REITs所有非原始權益人戰配投資人里的參加經營規模比重最多，大約為20%。網下投資者中，保險公司參與其中也十分活躍性，占比達到30%。
但是，楊明生覺得，細心資產參加公募基金REITs銷售市場的熱情還需要提高?，F階段，一部分保險公司投資公募基金REITs產品的時候受資本充足率管束比較大，如項目投資公募基金REITs的風險因子仍然較高，他建議進一步解決相對應現金投資的難題難點，提高其投資意愿；與此同時，提議給與極為重要的戰略投資更多合法利益和自主權，如容許參加發售標價、股票基金決策委員會、顧問委員會或設置觀查名額等，提高戰略投資人參與投資的熱情。
但是，為推動全部市場利率的提高，公募基金REITs的投資人人群也更應多元化。中金證券公布的研報認為，證券公司組織或者現階段參加公募基金REITs市場投資最為活躍的人群；保險公司雖配備規模龐大，但是其二級市場的人氣值或依然在提高環節中；公募基金及私募基金公司雖配備規模較少，但人氣值正邊界提高。
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