華泰證券：房地產銷售量價邊際改善，投資相對承壓

來源：華泰睿思

近期地產政策利好頻出，市場信心有所修復，但仍需要關注政策落實情況與成交回暖的持續性。我們看好在核心城市儲備充沛及運營穩健的優質房企在行業筑底回升過程中率先受益。

核心觀點

銷售量價邊際改善，推薦資源充沛運營穩健的房企

11月15日，統計局發布2024年1-10月份全國房地產市場基本情況。10月數據顯示房地產基本面仍在筑底中，其中銷售邊際改善明顯：開發投資同比降幅擴大，開工降幅擴大，竣工降幅收窄；政策加持下，銷售邊際改善明顯，10月銷售面積/金額同比下降1.6%/1%，分別較9月收窄9/15pct；本月房企到位資金同比降幅有所收窄，預計后續仍需融資協調機制持續發力。近期地產政策利好頻出，市場信心有所修復，但仍需要關注政策落實情況與成交回暖的持續性。我們看好在核心城市儲備充沛及運營穩健的優質房企在行業筑底回升過程中率先受益。

投資：開發投資降幅擴大，竣工降幅收窄

10月全國房地產開發投資額同比下降12%，降幅較9月擴大3pct。具體來看：1）土地端：10月土地市場涉宅用地供應建面同比下降26%，成交建面/成交金額分別同比下降20%/28%（9月-0.4%/-16%），降幅較9月擴大。2）開工端：10月新開工同比下降27%，降幅較9月擴大7pct，銷售尚未企穩與房企拿地不足制約開工規模。3）竣工端：10月竣工面積同比下降20%，降幅較9月收窄11pct，保交房項目順利推進促進竣工同比降幅收窄，據住建部，全國保交房工作已完成285萬套（截至11月13日）。此外銷售與新開工下滑或逐步傳導至竣工端，后續竣工表現仍需觀察保交房的推進情況。

銷售：銷售邊際回暖，一線城市房價回升

政策效果顯現，市場提振明顯。10月銷售面積/金額同比下降1.6%/1%，分別較9月收窄9/15pct，帶動1-10月累計同比降幅分別收窄至15.8%/20.9%。房價環比降幅明顯收窄，一線城市表現更好。10月70城新房價格指數同比下降6.2%，環比下降0.5%，環比降幅較9月收窄0.2pct；二手房價格指數同比下降8.9%，較9月收窄0.1pct，環比下降0.5%，較9月收窄0.4pct；一線、二線、三線城市分別環比上漲0.4%、下跌0.4%、下跌0.6%，二、三線環比降幅分別收窄0.5、0.3pct。10月二手房價格指數環比上漲的城市個數增長至8個，為北京、上海、深圳、杭州、成都、重慶、武漢、廈門。

融資：房企現金流改善仍需白名單機制進一步發力

10月房企到位資金同比下滑10.8%，較9月收窄8pct。具體來看：1、10月定金及預收款、個人按揭貸款同比下滑3.9%、8.8%，降幅較9月收窄22、17pct；2、10月國內貸款同比下降8.8%，降幅較9月收窄6pct；自籌資金同比下降23%，降幅較9月擴大9pct。銷售有所回暖，房企定金及預收款、個人按揭貸款到位資金降幅均有所收窄；白名單機制下，房企開發貸降幅亦有所收窄。房企融資協調機制仍不斷落地中，據住建部，截至10月31日，白名單項目貸款審批通過金額超3萬億元，較10月16日的2.23萬億再度增長。后續白名單機制仍將在緩解房企現金流壓力方面持續扮演重要角色。

風險提示：行業政策風險；行業下行風險；部分房企經營風險。

正文

投資降幅擴大，竣工降幅收窄

10月全國房地產開發投資額同比下降12%，降幅較9月擴大3pct。具體來看：1）土地端：10月土地市場涉宅用地供應建面同比下降26%，成交建面/成交金額分別同比下降20%/28%（9月-0.4%/-16%），降幅較9月擴大。2）開工端：10月新開工同比下降27%，降幅較9月擴大7pct，銷售尚未企穩與房企拿地不足制約開工規模。3）竣工端：10月竣工面積同比下降20%，降幅較9月收窄11pct，保交房項目順利推進促進竣工同比降幅收窄，據住建部，全國保交房工作已完成285萬套（截至11月13日）。此外，銷售與新開工下滑或逐步傳導至竣工端，后續竣工表現仍需觀察保交房的推進情況。4）施工方面，1-10月施工面積同比下降12.4%，降幅較去年全年擴大5.2pct。

開發投資降幅擴大

2024年1-10月全國房地產開發投資累計完成額為8.6萬億元，累計同比下降10.3%。其中住宅開發投資累計完成額為6.6萬億元，累計同比下降10.4%。

2024年10月全國房地產開發投資當月完成額為0.8萬億元，同比下降12.3%，環比下降18.8%。其中住宅開發投資完成額為0.6萬億元，同比下降9.4%，環比下降16.0%。

開工降幅擴大，施工累計同比降幅擴大

2024年1-10月全國房屋新開工面積為6.1億平，累計同比下降22.6%。其中住宅新開工面積為4.5億平，累計同比下降22.7%。

2024年10月全國房屋新開工面積為0.5億平，同比下降26.7%，環比下降21.4%。其中住宅新開工面積為0.4億平，同比下降25.8%，環比下降20.9%。

2024年1-10月，全國房屋施工面積為72.1億平，累計同比下降12.4%。2024年1-10月全國房屋竣工面積為4.2億平，累計同比下降23.9%。

銷售邊際回暖，一線城市房價回升

政策效果顯現，市場提振明顯。10月商品房銷售面積/金額同比下降1.6%/1%，分別較9月收窄9/15pct，帶動1-10月累計同比降幅分別收窄至15.8%/20.9%。房價環比降幅明顯收窄，一線城市表現更好。10月70城新房價格指數同比下降6.2%，環比下降0.5%，環比降幅較9月收窄0.2pct；二手房價格指數同比下降8.9%，較9月收窄0.1pct，環比下降0.5%，較9月收窄0.4pct；一線、二線、三線城市分別環比上漲0.4%、下跌0.4%、下跌0.6%，一線城市由跌轉漲，二、三線環比降幅分別收窄0.5、0.3pct。10月二手房價格指數環比上漲的城市個數增長至8個，分別為北京、上海、深圳、杭州、成都、重慶、武漢、廈門。

銷售量同比降幅大幅收窄

2024年1-10月全國商品房銷售面積為7.8億平，累計同比下降15.8%。其中，商品住宅銷售面積為6.5億平，累計同比下降17.7%。

2024年10月全國商品房銷售面積為0.8億平，同比下降1.6%，環比下降21.0%。商品住宅銷售面積為0.7億平，同比下降1.3%，環比下降17.5%。

2024年1-10月全國商品房銷售金額為7.7萬億元，累計同比下降20.9%。其中，商品住宅銷售金額為6.7萬億元，累計同比下降22.0%。

2024年10月全國商品房銷售金額為0.8萬億元，同比下降1%，環比下降12.9%。商品住宅銷售金額為0.7萬億元，同比下降0.2%，環比下降7.3%。

房價環比降幅收窄，一線有所回升

根據統計局發布的70大中城市房價數據，10月70城新房價格指數同比下降6.2%，降幅較9月擴大0.1pct，環比下降0.5%，降幅較9月收窄0.2pct；70城二手房價格指數同比下降8.9%，降幅較9月收窄0.1pct，環比下降0.5%，降幅較9月收窄0.4pct；其中一線、二線、三線城市二手房價格指數同比分別下降9.6%、8.8%、9.0%，較9月收窄1.1pct、收窄0.1pct、持平，環比分別上升0.4%、下降0.4%、下降0.6%，較9月由跌轉漲、跌幅收窄0.5pct、跌幅收窄0.3pct。

2024年10月，新建商品住宅價格指數環比上漲城市個數為7個，較9月增加4個；二手住宅價格指數環比上漲的城市個數由0個增長至8個。

房企現金流改善仍需白名單機制進一步發力

10月房企到位資金同比下滑10.8%，較9月收窄8pct。具體來看：1、10月定金及預收款、個人按揭貸款同比下滑3.9%、8.8%，降幅較9月收窄22、17pct；2、10月國內貸款同比下降8.8%，降幅較9月收窄6pct；自籌資金同比下降23%，降幅較9月擴大9pct。銷售有所回暖，房企定金及預收款、個人按揭貸款到位資金降幅均有所收窄；白名單機制下，房企開發貸降幅亦有所收窄。房企融資協調機制仍不斷落地中，據住建部最新統計，截至10月31日，白名單項目貸款審批通過金額超3萬億元，較10月16日的2.23萬億再度增長。后續白名單機制仍將在緩解房企現金流壓力方面持續扮演重要角色。

2024年1-10月房地產開發企業到位資金為8.7萬億元，累計同比下降19.2%。10月房地產開發企業到位資金為0.8萬億元，同比下降10.8%，環比下降7.0%。

拆分到位資金的主要構成：

2024年1-10月房地產開發企業到位資金中，國內貸款為1.2萬億元，累計同比下降6.4%。

2024年1-10月房地產開發企業到位資金中，自籌資金為3.1萬億元，累計同比下降10.5%。

2024年1-10月房地產開發企業到位資金中，定金及預收款為2.6萬億元，累計同比下降27.7%。

2024年1-10月房地產開發企業到位資金中，個人按揭貸款為1.2萬億元，累計同比下降32.8%。

投資建議

11月15日，統計局發布2024年1-10月份全國房地產市場基本情況。10月數據顯示房地產基本面仍在筑底中，其中銷售邊際改善明顯：開發投資同比降幅擴大，開工降幅擴大，竣工降幅收窄；政策加持下，銷售邊際改善明顯，10月銷售面積/金額同比下降1.6%/1%，分別較9月收窄9/15pct；本月房企到位資金同比降幅有所收窄，預計后續仍需融資協調機制持續發力。近期地產政策利好頻出，市場信心有所修復，但仍需要關注政策落實情況與成交的持續性。我們看好在核心城市儲備充沛及運營穩健的優質房企在行業筑底回升過程中率先受益。

風險提示

行業政策風險：宏觀流動性的變化、因城施策的調控政策存在不確定性，在新發展模式的指引下，住房、土地、金融、財稅等房地產相關領域的制度存在調整優化的可能，都可能對房企經營造成擾動。

行業下行風險：房地產行業規模高峰可能已經過去，部分區域銷售、拿地、新開工、投資等關鍵指標存在趨勢性下行風險。

部分房企經營風險：若經營和融資性現金流修復低于預期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進而出現經營困難等問題。

相關研報

研報：《銷售量價邊際改善，投資相對承壓》2024年11月16日