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不用擔心房地產金融政策的“急轉彎”
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◎記者 張瓊斯
自第一套住房個人住房貸款利率政策動態調整長期機制建立以來，一些城市降低了第一套住房貸款利率的下限，對促進購房需求的釋放發揮了積極作用。在過去的兩個月里，一些城市的房價發生了積極的變化和邊際改善，這也引發了關于抵押貸款利率政策可能轉向的討論。
專家表示，一個城市的房地產市場通常需要很長時間才能從“冷”到“熱”，而不用擔心政策變化太快。新發布的第一套抵押貸款利率政策動態調整機制具有良好的穩定性、及時性和可預測性，能夠有效引導市場預期，支持剛性住房需求，是一種既有利于當前和長期的政策機制。
既冷又熱
促進購房需求的釋放
今年1月，中國人民銀行和原中國銀行業和保險監督管理委員會發布通知，決定建立動態調整長期機制（以下簡稱“長期機制”），使城市政府能夠動態、靈活地調整第一個抵押貸款利率政策。對于這一機制，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾曾表示，它可以“既冷又熱”，不僅支持房地產市場面臨巨大困難的城市充分利用政策工具箱，還要求房價出現上漲跡象的城市及時退出支持政策。
“冷”和“熱”都有客觀可執行的標準——當地城市新建商品房價格同比下降，連續三個月環比下降為“冷”、連續三個月上漲為“熱”。
“管冷”是指房地產市場出現冷趨勢的城市，允許適當放寬第一抵押貸款利率政策的下限；“管熱”是指適當放寬下限后的城市。如果當地房地產市場出現明顯的上升趨勢，則應恢復國家統一的第一抵押貸款利率政策的下限。
截至今年3月底，有96個城市符合“冷”標準，即首套房貸利率下限可以放寬。其中，83個城市降低了第一套住房貸款利率的下限，低于全國下限要求的10至40個基點（按5月20日發布的5年以上LPR計算為4.4%）；12個城市取消了第一套住房貸款利率的下限。根據中指數據，今年以來，全國已有40多個城市將首套房貸利率下限調整到4%以下。
“降低第一套抵押貸款利率的下限有利于降低購房者的房地產成本，對促進購房需求的釋放發揮了一定的積極作用。從政策效果的角度來看，大多數城市降低了第一套抵押貸款利率的下限，疊加積壓的需求集中釋放，市場銷售有所改善?！敝兄秆芯克袌鲅芯靠偙O陳文靜說。
具有長效機制
穩定性、及時性和可預測性
在過去的兩個月里，一些城市的房價發生了積極的變化和邊際改善，這也引發了關于抵押貸款利率政策可能轉向的討論。
有人認為，隨著部分城市房價同比或環比上漲，不符合“冷”標準，這些城市可能需要提高第一抵押貸款利率的下限，以恢復國家統一第一抵押貸款利率政策的下限。
專家認為，這種觀點被誤解了。新發布的第一套抵押貸款利率政策動態調整機制具有良好的穩定性、及時性和可預測性，可以有效地指導市場預期，支持剛性住房需求，是一種既有利于當前和長期的政策機制。
具體來說，關于長期機制的穩定性，該人士表示，如果一個城市之前達到了“冷”標準，并且已經降低或取消了當地第一套抵押貸款利率的下限，只要沒有“熱”，調整后的第一套抵押貸款利率政策就可以繼續保持。在過去的兩個月里，一些城市的房價同比或環比上漲不再符合“冷”標準，但尚未變得“熱”。對于這個“不冷不熱”的城市，沒有必要調整政策。
以即將到來的調整周期為例。如果A市在3月底降低了第二季度第一套抵押貸款利率的下限，只要城市在3月、4月和5月的新商品房價格不是同比和環比上漲，而是處于“不冷不熱”的水平。所以在6月底，當城市政府決定第三季度城市第一個抵押貸款利率的下限時，沒有必要恢復國家統一下限的實施，可以繼續保持之前的下調水平。
只有當A市3月、4月、5月新建商品房價格同比上漲，城市才需要恢復全國首套統一抵押貸款利率政策的下限。
從“冷”到“熱”需要很長時間
不要擔心政策變化太快
歷史數據顯示，一個城市的房地產市場通常需要很長時間才能從“冷”到“熱”。“不要擔心政策變化太快?！崩纾ツ甑谌径?，武漢和濟寧“冷”，2015年第四季度和2017年第一季度分別發生“熱”，“冷”和“熱”交替時間分別為27季度和22季度。
陳文靜表示，根據國家統計局70個大中城市商品房銷售價格的變化，3月和4月新房價格環比下降的城市數量較少，整體房價呈現穩定趨勢。大連和泉州是3月和4月銷售價格環比下降和同比下降的唯一城市。兩家銀行的最低抵押貸款利率均下調至4%以下，兩家銀行的最低抵押貸款利率分別為3.95%、3.8%。
關于長期機制的及時性，專家表示，通過觀察歷史數據，可以發現，如果一個城市的房價達到“冷”或“熱”的標準，往往意味著其房地產市場出現了下降或上升的趨勢跡象。前瞻性和及時性是否可以放寬第一個抵押貸款利率的下限或退出支持政策。
比如2015年10月，太原房價達到“熱”標準后，開始持續上漲，持續到2020年；2020年9月轉“冷”后，太原房價開始持續下跌。杭州、寧波、長沙、成都等城市的房價變化也符合上述規定。
“這是一套長期有效、機制明確的政策機制，具有很強的可預測性。”專家表示，根據長期機制，公眾可以根據城市的房地產市場，計算城市是否可以放寬第一抵押貸款利率的下限，從而形成更明確的預期，并決定自己的購買行為。
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