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重大進展持續 地產商化債也將加速
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碧桂圓、萬科地產、融創地產、龍光集團、*ST煌旗等企業資產重組或重組事項都有重大進展
◎編寫 劉邦
年末歲尾，地產商化債迎來新一輪的推進。1月9日夜間，碧桂圓公布海外資產重組提議的關鍵所在條文已經與由七家知名銀行所組成的融洽聯合會達成一致。同一天，萬科地產子公司2019年的一筆期限不超過5年保險資管債權投資計劃，到期還款日調整到2026年12月31日。除此之外，融創地產、龍光集團、*ST煌旗等公司的資產重組或重組事項也有重大進展。
同策研究院聯席會醫生宋紅衛覺得，地產商化債取得新進展是利益相關方積極主動努力的回報，由于2025年仍然是地產商負債集中化期滿的時間節點，預估地產商化債堅守在2025年將會進一步加速。
碧桂圓、萬科地產積極主動化債
1月9日夜間，碧桂圓發布聲明稱，企業海外資產重組提議的關鍵所在條文已經與由七家知名銀行所組成的融洽聯合會達成一致，若該重新組合提議得到貫徹落實，將導致公司實現大幅度脫虛向實，目的在于降低負債較多116億美金；包括將負債到期日期延至較多11.5年及其降低貸款利率，目的在于將加權平均值借款成本費從重新組合前每年約6%下降到重組后的每年約2%。
海外負債層面，截止到2023年12月31日，碧桂圓有應占有息債務總金額（不包含應收利息）約164億美金。碧桂圓海外資產重組提議擬給與債務人五個經濟發展選擇項，以把它范圍之內負債轉換成現錢（根據要約回購）、強制可轉債、不一樣單據及銀行融資，向債權人提供以下架構設計：在投資的之日起將債務人持有相關范圍內負債根據要約回購賣給企業，從而獲取現錢，價格較該等范圍之內債務顏值存有銷售折扣；單純股份化；年限增加及部分股權化；年限增加并配有本錢減少；僅增加到期還款日，不設置本錢減少。
做為重新組合提議的一部分，碧桂園控股公司股東正在努力進一步對企業的負債表開展脫虛向實，主要包括把它在2021年12月至2023年9月期內向企業提供未償還本錢金額達11億美元股東貸款部分股權化。
“現階段碧桂圓早已收到不少債權人表態發言，表示同意鼎力支持企業度過現階段的困難，一起期待企業能夠早日進行重新組合?！庇袑⒔坦饒@的知情人士表示。
在中指研究院公司研究總監劉水看起來，碧桂圓帶來了較為豐富的專用工具供債務人挑選，有利于促進計劃方案達到。假如計劃方案最后貫徹落實，則可以實現去杠桿化，提升負債表。不過即使資產重組進行只不過是擺脫負債“險境”的第一步，碧桂圓仍然需要充足改進運營股票基本面。
萬科地產于1月9日夜間發布消息，公司控股子公司武漢市譽天興業銀行置業有限責任公司早期根據險資房產債權投資計劃形式向富華資產管理股份有限公司股權融資，企業為此筆股權融資提供連帶責任保證擔保，擔保期為所有債務履行期限屆滿之日起2年。到目前為止，此次融券余額20.4億人民幣，經協商本次融資到期還款日調整到2026年12月31日。
自去年以來，萬科地產一直積極主動采取各種措施推動資金回籠，保障公司公布負債成功兌現。截止到2024年9月30日，萬科地產回款金額超出1800億人民幣，回款額超出100%；完成新增加股權融資、并購重組超770億人民幣；積極推動大宗商品資產交易，2024年前三季度簽訂額度超200億美元。根據全力以赴行為，萬科地產不斷溶解存量債務，2024年1至9月還款有息債務約700億人民幣。
對于人們關注的2025年負債兌現難題，萬科地產向上海證券報回復稱，公司可以竭盡全力，再次從經營端與股權融資端等多個方面籌資，通過積極銷售回款、深入推進大宗交易規則、加速非主營撤出并持續爭得股權融資網絡資源等形式，解決有關負債兌現。
多家房企發布化債工作進展
最近有不少房企陸續發布了資產重組或重組的最新進展狀況。融創中國集團旗下“H1融創中國03”改制方案于近期得到一致通過。這就意味著，融創中國自發布地區債總體改制方案至今，已經有八只債卷獲得持有者適用重新組合。而并未形成良好的決議的最終二只債卷，分別是“H融創中國05”和“H融創中國07”，兩只債卷最遲應當2025年1月21日開展分期付款利息償還。
1月6日，龍光集團公布，企業已就相關海外債務總體改制方案相關條款與多個海外債務人達成一致，總體改制方案將涉及（主要包括）銷戶海外負債，從而獲取各海外債務人有權利挑選包含現金結算、短期內單據與強制性可轉債的搭配、強制性可轉債、長期性單據等四個選項里的一個或多個選擇項。
1月6日夜間，*ST煌旗公告披露，企業、重慶金科、管理員、上海市品器聯合已經與深圳市久銀項目投資、天津市啟重圣源、武漢市寒樹等16家財務投資人各自簽訂了《重整投資協議》，總計投資約10.68億人民幣，總計轉讓標底股權約10.27每股公積金。
據公示，產業鏈投資者及財務投資人將總計付款股本金26.28億人民幣，轉讓標底股權總計30每股公積金。在其中，產業鏈投資者總計付款股本金7.56億人民幣，轉讓標底股權12每股公積金；財務投資人總計付款股本金18.72億人民幣，轉讓標底股權18每股公積金。
*ST煌旗的運營方案表明，公司將以司法重整為突破口，解決利率風險、清除財政壓力、取代低質量低效資產，從根本上改善業務發展品質，躋身這輪房地產業出現中率先解困再生上市公司。重組之后的企業將關鍵合理布局“資本管理、推廣服務、經營管理、特殊資產”四大板塊，根據資產經營不良貸款、運營開發中高端樓盤、做精做細穩步發展房產服務項目、改革創新產業鏈機遇，執行“汰舊、取新、強鏈補鏈”轉型發展途徑，階段性完成短中遠期經營計劃。在徹底改善企業業務架構和經營效益前提下，找到新的增長曲線。
在國家扶持政策下搞好負債延續
宋紅衛表明，房企的債務化解工作強度在加快，近些年相關各方的態度產生較大的變化，大部分債權方意識到了把預估減少是促進地產商資產重組的前提條件。與此同時，政府在防范化解房地產業風險性方面也是得出積極主動的政策指導與支持，提升了地產商資產盤活能力，也使債務人看見了化債的機會。此外，地產商正在積極逃生，得出相對合理的債務重組方案，并主動與債務人聯系，讓債務人體會到公司化債的誠意，這也是推動化債工作中的重要前提。
克而瑞研究中心總經理林波覺得，對房地產行業來講，需在目前國家扶持政策環境下搞好負債延續，能通過信用擔保扶持政策，依靠信用保護工具、連帶責任擔保等信用擔保方法通過發行新債券完成“借新債還舊債”；還能通過發售ABS、REITs等形式做大做強經營性物業，積極嘗試經營性物業貸款用于償還存量貸款和公開市場操作債卷。地產商也需要與金融機構和債務人積極主動商議，適當增加負債時限，減輕現階段的債務壓力。地產商解決土儲開展結構性調整，特別是加速滯重商品庫存去化，加速低數量級大城市新項目去化。
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